投资澳洲房地产

　　随着经济的快速发展和生活水平的日益提高，走出国门的人越来越多。现在，就有不少目光超前的房地产投资者已经将眼光瞄准了海外市场。不过，由于缺乏相应的渠道和信息，很多投资者对于海外投资只能是可望而不可及。人们最关心的还是如何在澳洲置业投资。

　　三大因素吸引中国投资者

　　最近几年，亚洲地区的投资者在澳洲地产市场相当活跃，其中又以来自中国大陆的投资者增长最为明显。为什么他们乐于将投资方向选在澳洲呢？据澳洲置地市场总监段晏坤说，一言以蔽之，是因为澳洲房地产市场的投资风险相对较小，而回报又相当不俗。这主要有三个方面的原因：

　　首先，澳洲是一个政治经济都非常稳定的国家，有相当完善的民主政治和社会管理体系。人均拥有的自然资源在全球首屈一指，经济发达。自从第一世界大战之后，澳洲就远离战乱，是南太平洋一块和平的绿洲。

　　其次,澳洲是一个多元文化国家,移民来自全球200多个国家和地区。为了维持人口的增长和经济发展的需求，近几十年澳洲从未停止过接收来自世界各地的移民，年人口增长率约1.3％。由于有源源不断的人口补充，促使各主要城市尤其是悉尼市区不断膨胀向外扩张，这也就是悉尼地产物业格外受投资者和物业发展商青睐的原因。

　　第三，澳洲有完整的法规保障消费者权益，尤其在物业市场行业规范与管理都相当完善，因此，在澳洲购置物业的风险比起很多亚洲国家和地区都要小得多。而楼盘出现“烂尾”的机会几乎是零。

　　投资前，确定物业升值潜质很重要

　　海外的买家投资在澳洲物业市场的回报实现主要来自三个方面，即利用汇率变动实现收益、出租租金收益回报和楼价增值。

　　从宏观上说，在澳洲投资的风险相对其他国家而言是相当低的。这主要得益于澳洲社会政治稳定、相关的法制健全、确认保护私有财产。经过多年的完善澳洲形成了一套完整的法规体系保障消费者权益，尤其在物业市场行业规范与管理都相当完善。

　　如果从个案出发，在澳洲投资可能的风险有：不可抗拒的天灾或意外，以及所投资物业所处在的地点选得不好，结果升值慢或空置率高,影响回报。专家提醒购房者，在决定入市时，确定所看中的物业是否具备升值潜质则很重要。并且，花一笔房屋物业的保险费是值得的。

　　此外，购房者在澳洲置业，要留意物业是否获得外资审理局(Foreign Investment Review Board，以下简称FIRB）的批准。FIRB规定“外国人只准购买新落成的住宅物业”，用意是希望外来资金能刺激新屋供应量，而非抢购现有物业。

　　据了解，在澳洲，楼盘的质量问题是受到政府有关部门监管的，因此购买物业顾客的利益是有保障的。假如万一购入有隐患的楼盘，根据澳洲的法例在该物业落成后７年内，凡有质量问题都可以追究建造商的责任，承建商必须做出补救或赔偿。为了保障海外买家的权益，专家的忠告是：委托律师审核物业买卖合同，办理查楼收楼等买卖交易手续；透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。▲

　　■澳洲概况

　　澳洲气候温和，海岸线连绵不绝，因此总是给人阳光充沛、碧水蓝天的印象。这些都是吸引游人前来观光游玩的特色。宜人的气候，加上慷慨的税务优惠和日趋完善的航空交通网络，令不少海外地产投资者都希望在其阳光普照的沿海地区置业。

　　澳洲的海岸线长达3000公里，其龙头城市悉尼，拥有景色壮观的海港和连绵数里的滑浪沙滩。可以说，悉尼是亚洲投资者最钟情的地方，但是也是全澳洲生活指数最高的城市。

　　■域外传真

　　今年一季度澳洲房价普遍下降　海景别墅市场仍有利可图

　　根据统计数字，自1965至2003年，澳洲房价基本是向上走的。虽然悉尼的房价在过去近40年一路攀升，大致平均每7年就翻一番，但随着人均收入的提升，房价仍在工薪阶层能力负担之内。

　　需要投资者注意的是，澳洲澳中房地产协会网站公布的信息表明，澳洲延续已久的房地产市场热，从去年第四季度开始呈现冷却的迹象，目前正处于调整时期。澳洲银行系统2004年5月份的数据表明，2004年第一季度，澳洲全国范围内房屋价格普遍下降，这是澳洲继10年前经济衰退之后的首次全国范围内房价下降。

　　根据澳洲房地产监察组织统计，中等房地产价格下降的幅度为：悉尼12.9%，墨尔本7.5%，布里斯班1%。更有数据指出，在未来6年内，考虑通货膨胀因素，澳洲首府城市已经建成的房屋价格，将会有大约30%的跌幅。

　　综合来看，这次的房价格下降的主要原因有三：第一是中央银行对利率的提升。 2003年11月，澳洲中央银行宣布基本利率上涨0.25%，表示政府对房地产市场过热以及澳币坚挺的情况做出了相应的调控。此外，各家银行对于房屋贷款额度的审核也更加严格。利率进一步上调的可能性，使许多投资者对于购房持保守与观望的态度。第二是新南威尔士州对房地产投资者的新政策。2004年新南威尔士州出台的新的税收制度，对出售投资用房者新征收出售价格2.25%的房屋出售印花税，使得许多的投资者收手或者转向投资。第三是过速增长的房价对需求市场的阻碍。在过去的10年里，高速增长的房价在2003年达到高峰，许多投资者以及首次购房者“望房兴叹”。

　　业内人士认为，这次澳洲房地产的“退潮”，虽然可能给许多投资者带来痛苦，但也为新的房地产开发和投资带来契机。首先，澳洲房屋供应量过量的问题并不严重。例如在新南威尔士州和维多利亚省，新房屋（除去市区的公寓楼之外）的供应量仍然处于供不应求的状况。其次，海景别墅开发市场仍有利可图。主要原因是可供开发的土地资源有限。而且不论对澳洲人还是海外人士来说，澳洲的海景与海滩是休闲与度假的天堂是一个毋庸置疑的观念。投资或开发高质量的海景别墅仍是投资和开发商大有潜力的市场。再次，澳洲经济仍然处于上升阶段，人民的购买力并未减弱。大批新移民的涌入更成为澳洲房地产购买市场的生力军。

　　■ 投资顾问：投资澳洲房产，手续怎么办？

　　对于海外投资者，由于还牵涉跨区域操作，所以一般都不会冒险自行入市购买。通常的程序是当买家选好楼盘之后，经过律师安排买楼相关的手续。买家的委托律师有责任向发展商或业主的律师索取售楼的合约并审核该出售物业的相关文件是否齐全，并向客人解释条款的含意，然后按客人的意愿与对方律师协商对其中某些条款比如付款办法的安排做出修订,从而形成一份买卖双方都接受的合同。

　　一般情况下，买家签订合约之后须先付10%房款作为首期订金，其余的90%在对方律师通知交房时起，一周内付清。作为购房首期的订金不是直接支付给售楼的业主，而是汇入买家律师或者代理商受政府有关部门监管的信托银行户口内，期间可获取相应的利息。收楼时，由发展商聘请有执照的合格测量师根据合同规定的标准验收，出具完工证明；市政厅有关部门再验收并出具合格证书；如果验收不合格可终止合约，律师会退还前期所支付的10%订金以及银行利息。

　　置业澳洲，能否以及怎样申请按揭？

　　如果投资者有需要，可与金融界专业人士面晤洽谈贷款问题。视顾客的实际情况和需要，贷款额可达楼价的65%至80%。

　　通常，只要买家提供足够的证明文件，就可以为买家开设一个澳洲银行的账户。买家可以将供楼的款项期汇入该账户，所收入的房屋租金以及可支付供款都可以通过该账户处理。购置物业之后，澳洲置地也可以为客人提供楼盘管理服务。如果买家贷款低于房价的60%，以目前澳洲利率计算，大致租金收入已经足以支付货款的利息。

　　在澳洲购房有助于办理移民吗？

　　仅在澳洲买房并不能成为该当事人移民申请被批准的充分必要理由。很多中介公司为了吸引客户而打出“买房产就能移民”的幌子，但事实上，购房并不能保证移民成功。而且，澳洲移民局没有要求(商业)移民申请者在申请之前必须购买澳洲物业。

　　不过，如果申请人巳经决定以技术移民或商业投资移民等理由申请移民澳洲，则申请人在澳洲持有物业会成为一项强有力的证据支持其所提出的申请。从另一个方面看，在澳资产是证明自己与澳洲有社会或商业联系的一个重要证据。从这个角度上讲在澳洲置业应当有一定积极作用。